Az utazási és a légiutas jogok áttanulmányozása után eljutottunk sorozatunk következő részéhez, az üdülési jogok kérdésköréhez, amely gyakran, akár évtizedekig is elhúzódó, komoly anyagi problémát is okozhat a családoknak. Mielőtt a részletekbe belemennénk, határozott javaslatunk, hogy senki ne kössön 70-80-90 éves időtartamra szerződéseket, akkor sem, ha kecsegtető ajánlatokkal bombáznak minket!

Mit jelent az üdülési jog?

Az üdülési jog (angolul timeshare), vagy más néven üdülőhasználati vagy szállás időben megosztott használati joga alapján egy szálláshely, vagy az éjszakai ott-tartózkodást, pihenést is magába foglaló tartózkodás céljára szolgáló ingó dolog kizárólagos használatára többen lesznek jogosultak a szerződésben meghatározott díj ellenében. A szálláshely lehet belföldön vagy külföldön egyaránt, az ingó dolog pedig akár hajó, vagy telepített lakókocsi is lehet. Az üdülési jog alapján tehát a fogyasztó a naptári év pontosan meghatározott hetében vagy heteiben veheti igénybe a szállást, míg az év többi részében mások használják azt. Az üdülési jogra irányuló szerződés egyébként létrejöhet határozatlan és határozott időre is. A használati jog időtartamát a felek határozatlan időre vagy egy évet meghaladó mértékű határozott időre kötik ki. A használati jog leghosszabb határidejét a jogszabály nem határozza meg, ezért gyakran 20, 30 vagy akár 90 évre kerül a szerződés megkötésre, ami komoly problémákat is okoz az esetek jelentős számában.

 A leggyakoribb problémák

Az üdülési jogot általában az adott szálláshely tulajdonosával szerződéses kapcsolatban álló más vállalkozások népszerűsítik, akár egy bemutató rendezvény során is. Az előadás során kivételes és egyedi lehetőségként mutatják be az üdülési jogot, és sajnos az is gyakran előfordul, hogy lényegesnek tekinthető körülményeket és szerződéses feltételek hallgatnak el a vásárlók elől.  Sokan tévesen befektetésként értelmezik az üdülési jogot, pedig nem az. Kizárólag azt biztosítja, hogy előre meghatározott szolgáltatási feltételekkel, előre kalkulálható díj fejében évente visszatérő módon használható a szállás. A szerződések megkötésére általában gyorsan, átgondolás nélkül kerül sor, ahogy a termékbemutatóknál már bemutattuk, a hiszékenységre operálnak az üzletkötők ebben az esetben is. Amikor pedig szembesülnek a fogyasztók azzal, hogy mire, mennyiért és főleg milyen időtartamra kötöttek szerződést, sok esetben már késő…

 A jogi háttér

Egy Uniós irányelv alapján Magyarországon a szállás időben megosztott használati jogára, a hosszú távra szóló üdülési termékekre vonatkozó szerződésekről, valamint a tartós szálláshasználati szolgáltatási tevékenységről szóló 141/2011. (VII. 21.) Korm. rendelet szabályozza a kérdéskört. A kormányrendelet kiterjed a szállás használati jogára, a hosszú távra szóló üdülési termékre, a viszontértékesítésre és a szállás használati jog cseréjére irányuló szerződés létrejöttével és a fogyasztó megfelelő tájékoztatásával kapcsolatos kérdésekre egyaránt. Az egyes szerződéstípusokat e körben nem részletezzük, de a közös jellemzőire és rendelkezéseire mindenképpen szeretnénk felhívni a figyelmet.

Így mind a szállás időben megosztott használati jogára vonatkozó szerződésre, a hosszú távra szóló üdülési termékre vonatkozó szerződésre, a viszontértékesítési szerződésre és a csereszerződésre vonatkozó reklámnak is tartalmaznia kell, hogy a fogyasztó jogosult írásbeli tájékoztatóra, e tájékoztató elérhetőségének megjelölésével. Ha a szerződés értékesítése céljából szervezett rendezvényen kívánnak a fogyasztó részére szerződés megkötésére vonatkozó ajánlatot tenni, az e rendezvényre szóló meghívónak tartalmaznia kell a rendezvény célját és jellegét. A rendezvényen pedig annak teljes ideje alatt az írásbeli tájékoztatónak bármikor a fogyasztó rendelkezésére kell állnia.

A vállalkozásnak tehát a szerződés megkötése előtt kellő időben, magyar nyelven egy úgynevezett írásbeli tájékoztató átadásával kell a fogyasztókat tájékoztatnia, mely a megkötött szerződés részét képezi. Az írásbeli tájékoztató kötelező tartalmi elemeit is előírja a jogszabály, így többek között tartalmaznia kell az értékesítő adatait, a szállás rövid leírását, az üdülési jog tartalmát, gyakorolhatóságának kezdetét, illetve pontos időtartamát, a szálláshasználati jog megszerzéséért fizetendő ellenértékét és a használat éves karbantartási díját, annak emelésének feltételeit, valamint a fogyasztót megillető elállási jogra vonatkozó információkat is.

A szerződésnek pedig az írásbeli tájékoztatóban foglaltakon túlmenően tartalmaznia kell az elállási jog gyakorlására vonatkozó formanyomtatvány mintát is, kitöltve azon a vállalkozás nevét és székhelyét, valamint a szerződéskötés időpontját

Indokolás nélküli elállási jog

A termékbemutatókhoz és az online vásárláshoz hasonlóan a fogyasztót üdülési jog esetén is elállási jog illeti meg. Ez azt jelenti, hogy a fogyasztó a szerződés megkötésétől számított 14 napon belül írásban indokolás nélkül elállhat a szerződéstől. Ha viszont a szerződést nem kapta meg az aláíráskor, akkor az elállási határidő csak később, a szerződés kézhezvételének napjától indul.

A fogyasztónak az elállás jogát írásban kell gyakorolnia, amihez a vállalkozásnak a szerződés megkötésekor a fogyasztó rendelkezésére kell bocsátania az elállási jog gyakorlására szolgáló formanyomtatványt.

Nagyon fontos rendelkezése, hogy az elállásra nyitva álló 14 napos határidő alatt az értékesítő nem fogadhat el, és nem vehet át pénzt a fogyasztótól semmilyen jogcímen. Ha mégis sor kerül az elállási határidő lejárta előtt meghatározott összeg megfizetésére, a fogyasztó elállása esetén azok teljes összegét az értékesítő köteles 30 napon belül késedelmi kamattal együtt visszafizetni. A fogyasztó elállása ezen felül felbontja a csereszerződést és az esetleges klubkártyaszerződést is, mivel az üdülőhasználati szerződéstől való elállás esetén a fogyasztó számára a klubkártya és cseretagság is okafogyottá válik.

Fontos tudni, hogy ha az értékesítő nem adta át a fogyasztónak az elállási jog gyakorlására vonatkozó formanyomtatványt a jogszabálynak megfelelően, akkor a szerződés megkötése napjától, vagy ha a szerződés kézhezvétele későbbi időpontban történt, akkor a kézhezvétel napjától számított 1 év és 14 napon belül élhet a fogyasztó elállási jogával. Ha a vállalkozás 1 éven belül a fogyasztó rendelkezésére bocsátja a formanyomtatványt, a fogyasztó e naptól számított 14 napon belül indokolás nélkül elállhat a szerződéstől. 

Ha pedig a vállalkozás a szerződéskötést megelőző tájékoztatási kötelezettségét nem teljesítette, azaz nem bocsátotta a fogyasztó rendelkezésére az írásbeli tájékoztatót, vagy a rendelkezésre bocsátott tájékoztató hiányos, a fogyasztó a szerződés megkötése napjától, vagy ha a szerződés kézhezvétele későbbi időpontban történt, akkor a kézhezvétel napjától számított 3 hónap és 14 napon belül élhet elállási jogával. Ha a vállalkozás ezen három hónapon belül teljesíti a tájékoztatási kötelezettségét, a fogyasztó ettől a naptól számított 14 napon belül állhat el a szerződéstől. 

Az elállási jogról nem lehet lemondani, vagyis a fogyasztó akkor is élhet ezen jogával, ha esetlegesen a szerződés aláírásával erről a jogáról lemondott. 

Előlegfizetés tilalma 

A jogszabály az előlegfizetésre vonatkozóan is szigorú tilalmakat határoz meg. Így a vállalkozás az elállásra nyitva álló határidő, azaz főszabály szerint a 14 nap lejárta előtt a fogyasztótól semmilyen jogcímen nem követelhet, és nem fogadhat el fizetést vagy kötelezettségvállalást. A tilalom vonatkozik minden olyan fizetésre és kötelezettségvállalásra, amelyet a fogyasztó a vállalkozással kötött szerződéssel kapcsolatban bármilyen jogcímen harmadik személy részére teljesít a vállalkozás javára. Ha ilyen összeget mégis átvesz a vállalkozás a jelzett időszakban, akkor az átvett összeget köteles 30 napon belül visszatéríteni, késedelmi kamattal együtt. 

Felmondási lehetőség az elállási jog 14 napos határidején túl 

Ha lejárt a 14 napos elállási határidő, a fogyasztó egyoldalúan megszüntetheti a szerződést az írásbeli tájékoztatóban foglaltak szerint. Az írásbeli tájékoztató részeként tehát mindig tájékoztatni kell a fogyasztót a szerződés fogyasztó általi felbontásának feltételeiről, jogkövetkezményéről. Ha a fogyasztó az üdülőhasználati jog megszerzéséért fizetendő ellenértéket részben vagy egészben a fogyasztónak nyújtott hitelről szóló törvény szerinti hitelszerződés alapján fizeti, a fogyasztó elállási vagy felmondási jogának gyakorlása a kapcsolt hitelszerződést is felbontja. 

Az üdülési jogért fizetendő díj 

A fogyasztó által fizetendő összeg általában két fő elemből áll: a használati jog megszerzéséért, a jog kizárólagos gyakorlásáért fizetendő ellenérték, ez az úgynevezett csatlakozási vagy szerződéskötési díj, amely a gyakorlatban akár több millió Ft összeg is lehet. A másik díjelem pedig az ingatlan folyamatos karbantartásáért, korszerűsítéséért és használatáért fizetendő éves fenntartási díj, azaz az üzemeltetési költség, amelyet szintén az ingatlan tulajdonosa határoz meg egyoldalúan. A fogyasztó általában nem mentesülhet az éves fenntartási díj megfizetése alól, azaz az éves fenntartási díj megfizetésére akkor is köteles a fogyasztó, ha az ingatlant bármilyen ok (például betegség, anyagi problémák) miatt nem tudja használni. 

A legtöbb szerződésben szerepel, hogy az éves fenntartási díj összegét a vállalkozás jogosult minden évben megemelni. Az írásbeli tájékoztatónak tartalmaznia kell annak pontos leírását, hogy a költségek milyen módon és mikor emelhetők. 

Az üdülési jog cseréje és továbbértékesítése 

Gyakran vetődik fel fogyasztók részéről a kérdés, hogyan lehet megszabadulni az üdülési jogtól, ha az elállási határidő már letelt és felmondásra sincs lehetőség. Az egyik ilyen rendelkezésre álló módszer, az üdülési jog cseréje. Az üdülési jog megvásárlásakor a fogyasztónak ugyanis általában lehetősége van egy nemzetközi csererendszer tagjává is válni. A szervezetek biztosíthatják ugyanis az üdülési jog elcserélését, és ezáltal az üdülési hét eltöltését meghatározott feltételekkel a csererendszerben résztvevő bármely üdülőben, akár az üdülőhasználati szerződésben meghatározott időponttól eltérő időpontban is.

A csereszerződés alapján a vállalkozás köteles a fogyasztónak a csererendszerben való részvételhez szükséges feltételeket biztosítani, a fogyasztó pedig köteles ennek ellenértékeként éves tagsági díjat fizetni. Csereszervezetbe történő belépés esetén egyszeri belépési díjat és a cserelehetőség igénybevételéért éves tagdíjat kell fizetni. A csererendszernek köszönhetően lényegében a világ bármely pontjában eltölthető az üdülési hét, azonban az utazási költség minden esetben a fogyasztót terheli.

Előfordulhat olyan eset is, amikor a cserét sem szeretné a fogyasztó, mert pl. az éves fenntartási díj megfizetését már nem tudja vállalni. A szerződés egyoldalú megszüntetésére az írásbeli tájékoztatóban foglaltak szerint kerülhet sor. Ha a szerződést határozott időre kötötték meg, a hatályos jogszabályok alapján a szerződés egyoldalú, nem szerződésszegés miatti felmondására nincs lehetőség. 

Viszont ekkor is maradt még lehetősége a fogyasztónak, méghozzá az üdülési jog értékesítése által. A használati jog értékesítése azonban nem egyszerű. Ezért úgynevezett viszontértékesítési szerződést köthető egy vállalkozással üdülési jog eladása érdekében, azonban az értékesítés tényleges megtörténtéig vagy a viszontértékesítési szerződés bármely okból történő megszűnése miatt a vállalkozás nem fogadhat el fizetést a fogyasztótól. Üdülési jog értékesítésére kötött viszontértékesítési szerződéstől 14 napon belül gyakorolható az elállási jog. A szerződésekben az értékesítők többnyire elővásárlási jogot kötnek ki magunknak, azaz ha a fogyasztó értékesíteni kívánja üdülési jogát, köteles azt először az értékesítőnek felajánlania, aki saját belátása szerint jogosult az elővásárlási jogot gyakorolni, vagy a fogyasztó ajánlatát visszautasítani. A fogyasztói tapasztalatok szerint többször előfordul, hogy az értékesítő is kifejezetten kihangsúlyozza a szerződéskötés során, hogy amennyiben a fogyasztónak az üdülési jogra már nincsen szüksége, akkor azt bármikor visszaváltják tőle, holott ez nem igaz. Ráadásul az értékesítők ritkán élnek elővásárlási jogukkal, hiszen nem áll érdekükben az üdülési jog visszaváltása. 

Ha a szerződéssel kapcsolatban jogvita keletkezik, azt elsődlegesen az értékesítővel vagy az ingatlan tulajdonosával szükséges tisztázni. Ha az értékesítővel szembeni problémáját nem tudja kielégítő módon rendezni a fogyasztó, jogai érvényesítése és kikényszerítése bírósági eljárásban vagy békéltető testületi eljárás során valósulhat meg.